プロにきけ！不動産の知恵袋

[57] 新規分譲開始！　奈良県生駒郡平群町　新築分譲住宅・土地
タイヨーハウス

奈良県生駒郡平群町

★ロイヤル東山　１期１２区画好評分譲開始！

交　通近鉄生駒線｢東山駅｣より徒歩11分

住む人に合せて選べる多彩なバリエーション
バリアフリー設計・デザイナーズハウスです！
安心構造と充実の設備！
シックハウス対策住宅10年間性能保証住宅
自由設計プラン住宅
高耐震性・高耐久性能住宅（2006/06/03 10:50:05）

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[49] 不思議で仕方ありません
ライフステージ

我々は不動産業のプロかも知れませんが、法律のプロではありません。
従って、経験上助言などは言っても行っても実行しても一向に構わないと考えますが、解ったか如くの法律論、内容証明などいきなり出すなどの助言はいかがなものかと考えます。
また記述の中には裁判所へ相談へともありましたが、それまた間違いであり、例えば最寄の役所主催の法律相談へとか東京であれば第一弁連、第二弁連にご相談へと書くように努めたいですね。
また、質問者も出来るだけ詳しく書かれると解答する方もしやすいと考えます。（2006/05/17 02:27:25）

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[48] 借地料の滞納等
門前の小僧

はじめまして。
不動産のことについて不案内ですのでお尋ねいたします。

知人が自己所有地に対し借地契約を結び、
その相手の借り者はその土地に倉庫を建てていますが、
この３年借地料の支払いが滞っています。

借り主は金銭的に窮しているらしくこの建物には付けられた
抵当権に基づき近々競売に掛けられる予定です。

借主は事実上蒸発のような状態で住居等がわからないようです。
倉庫建物には月１回位姿を見せているようですが
土地所有者に対し、ほぼ没交渉の状態です。

①地代の回収
②土地の賃借契約の解除
③倉庫建物の撤去（更地での返還）

を借り主もしくは抵当権者等にに求めたいのですが、
可能かどうか、またその具体的な方法について
ご教授ください。（2006/02/14 14:31:47）

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[46] 無題
アップルツリーハウス

現行借地借家法は平成4年に施行されましたが、その附則により旧法借地法も、その効力を有します。現在「借地権」といわれるものは平成4年施行の借地借家法での借地権ではなく、旧法あるいはそれ以前に締結されたものを更新・名義書換等として、引き続き利用締結しているので、ご質問の借地権も旧法で締結されたものだと思います。（2006/01/31 10:24:10）

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[46-1] ？
？

「昭和41年改正の借地法第9条の2第3項「優先譲受申立制度」は賃借人が借地権を第三者に譲渡しようとした際、承諾しない賃貸人に代わる譲渡許可の裁判を求めた場合に、賃貸人の譲受申立が認められる。というものです。」と言う御社の記述ですが、旧借地法９条の２第三項は、借地上の建物の所有者（借地権者）が借地権の譲渡をする際の地主の承諾を規定しています。本件の相談者は、借地権の譲渡をしたわけではないので本条文の適応はないのでは？（2006/02/12 12:13:38）

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[47] サッシのきしみ音
こまった

はじめまして。新築マンションを購入し、二年になります。入居後半年も経たない頃、大型台風の風雨により南側リビングのサッシ(結露の水を外部に導く穴)から大量の雨が逆流し、フローリング内部のカビを懸念し、床を一部張りなおすまでの大事になりました。その後、サッシの業者さんに水の浸入を防ぐため外側からサッシと同素材で板状のもので処置を受けました。それからの浸水はありませんが、その処置を受けた頃から、日照や気温の変化の起こると思われる時に「バシッ！」と、凄い音がするようになっています。私自身、音に敏感なほうではないと思っていましたが、今まで住んだり、過ごした建物でこのような音を体験した記憶がないので、これはちょっとおかしくはないかと、不安になっています。この件、管理会社とサッシの業者にも伝えましたが、外部と内部の温度差でどうしても起こり得る事であるとの返答でした。防水対策の処置後から起こっていると私は認識していますが、
専門家の皆様のご意見をお聞かせいただきたく思います。
宜しくお願いいたします。（2006/02/09 17:25:23）

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[43] 優先譲受申立制度について
アップルツリーハウス

いやはや、10数年前に書いた論文を引き出してしまいました。
昭和41年改正の借地法第9条の2第3項「優先譲受申立制度」は賃借人が借地権を第三者に譲渡しようとした際、承諾しない賃貸人に代わる譲渡許可の裁判を求めた場合に、賃貸人の譲受申立が認められる。というものです。
判例では第三者への譲渡、競売取得後の許可等があります。
立退料として更地価格×借地権割合－承諾料＋建物価格から事例毎の事由(朽廃、残存期間、活用理由、未払金など）がマイナスされて算出されています。
（2006/01/28 13:54:27）

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[43-1] ？
？

平成４年８月１日施行の現行借地借家法には、御社が主張されるような条文は見当たりません。一方民事執行法に於いても借地上の建物が競売された時地主の承諾に関する規定はありますが、地主の優先譲り受け件に関する条文は見当たりませんが？（2006/01/31 09:23:22）

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[45] 借地による建物処分の件
セイワ不動産

遅くなりすみません、私が考えるには、本件の相続者がいないので、売買契約できない状態にあるのではないでしょうか、本物件に抵当権等が建物についていれば、抵当権者が競売手続きに入り入札者が有ればその新たな所有者との交渉になります。競売にならにない場合には、つまり抵当権者がいない場合には、なんらかの負債があればその債務者の債権執行による新たな所有者のもとの交渉、さらにその債務者もない場合には、借地契約書による判決処理、借地契約のない場合には、地方裁判所に対し借地料による判決による、こととなります。いずれにしても本件建物の価値により処理内容が異なり、利益と労力のバランスによりますが、詳しい内容がないので具体的な方法は記載できません。（2006/01/29 13:58:19）

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[44] 借地上の建物
土井不動産

メールを開くのが遅れました。
法律でいきますといろいろ手続きが必要ですが、時間がかかります。私の長年の体験から、建物を相続人から買取をすれば賃貸借も解消し後はいかようにも処理が出来ます。買取に出費になりますが、早く解決しそれだけのメリットがあります。今は出費なしで解決は出来ません。（2006/01/28 16:56:20）

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[33] 借地上の建物について
アップルツリーハウス

地代の不払いによる契約解除がベストだと思います。戸籍から相続人を特定したり、と面倒ですが。もし、借地権を売りたいとか抵当権者から競売されたりしても、地主には「優先譲受権」がありますから、最悪でも金銭で借地を取り戻すことはできます。建物解体費や多少の金銭を払ってでも、正当な相続権利者と契約解除または借地権譲渡の話し合いをすることが前提ですね。（2006/01/23 10:56:23）

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[33-1] ？
？

借地上の建物が競売された時に地主には、「優先譲受権がある」との御社の記載がありますが具体的に説明してください。（2006/01/27 15:38:55）

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[42] 悩める地主さんへの回答
株式会社マスヰ　(山田)

個別の状況によって対応は変わってきますので、詳細を話されて弁護士さんに相談されるのが一番よろしいかと思います。状況によっては税務上のこともかかわってきますので税理士さんにも相談された方が良いと思います。
一般論を申し上げますと、相続が発生して３ヶ月以内（発生したことを知らなかった場合は知ってから３ヶ月以内＝通常こういうことは滅多にない）に放棄しない限り建物の所有権は相続人に（相続登記をするしないにかかわらず）移転します。
相続人間で誰がその建物を相続するかを決めればその人が建物相続人（新所有者）になります。従って、共同相続人全員か、もしくは特定の誰かが決まればその相続人を相手取って土地賃貸借契約の解除ならびに建物収去の裁判を起こし判決をもらって処理することになります。（もしくは条件が折合えばその前に「裁判上の和解」をするという方法もあります。）
法律に訴えないで実務的に(話し合いで)対処する場合でも個別の状況によって対処の仕方が変わります（相手に資力があるのかないのか、どうすれば一番費用が安くつくのか、法律的あるいは税務的あるいは経済的に最も有利な処理方法は、等々）ので、一言でこうすれば良いということも申し上げられません。

（2006/01/24 18:53:48）

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